Ältere Immobilie mit Sanierungsdruck – lohnt sich modernisieren?

Die Klimavorgaben für Gebäude werden konkreter. Zwar gibt es auf EU-Ebene keine pauschale Sanierungspflicht für einzelne Hausbesitzer, doch Deutschland muss die neue Gebäuderichtlinie bis zum 29. Mai 2026 in nationales Recht überführen. Zugleich steht der Gebäudesektor wegen des deutschen Klimaziels von minus 65 Prozent bis 2030 und zuletzt wieder gestiegener Emissionen weiter unter Druck. Für Eigentümer unsanierter Häuser lohnt sich deshalb jetzt der ehrliche Vergleich: modernisieren oder verkaufen.

Aktuelle Sanierungspflichten für ältere Gebäude

In Hamburg müssen Eigentümer von Altbauten nicht unbedingt sofort mit umfangreichen Sanierungen beginnen. Das Gebäudeenergiegesetz fordert jedoch bestimmte Maßnahmen, wie Dominique Dold, Geschäftsführer von Dold Immobilien, erklärt: „Unter spezifischen Bedingungen ist es erforderlich, die oberste Geschossdecke oder das Dach zu dämmen, wobei der U-Wert der Geschossdecke 0,24 W/(m²K) nicht überschreiten darf.“ Weiterhin dürfen viele alte Öl- und Gasheizkessel nach 30 Betriebsjahren nicht weiter verwendet werden, ausgenommen sind hierbei lediglich Niedertemperatur- und Brennwertkessel. In von den Eigentümern selbst bewohnten Ein- und Zweifamilienhäusern treten bestimmte Verpflichtungen oft erst nach einem Eigentümerwechsel in Kraft, üblicherweise mit einer Frist von zwei Jahren. Dennoch dürfen bestehende Heizungsanlagen weiter betrieben und repariert werden.

Wirtschaftlichkeit von Modernisierungsmaßnahmen

Die Entscheidung für eine Modernisierung hängt wesentlich von der Dauer des Besitzes, der Liquidität und dem Zustand des Gebäudes ab. Laut co2online belaufen sich die Kosten für die Komplettsanierung eines 130-Quadratmeter-Einfamilienhauses je nach Heizsystem auf etwa 130.000 bis 146.000 Euro. „Förderprogramme können jedoch die finanzielle Belastung erheblich reduzieren“, merkt Dominique Dold an. Über die KfW können bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit als Kredit mit Tilgungszuschüssen zwischen 5 und 45 Prozent in Anspruch genommen werden. Für eine umweltfreundliche Heizung sind sogar Zuschüsse bis zu 70 Prozent möglich. BAFA-Zuschüsse für die Gebäudehülle beginnen bei 15 Prozent und können mit einem individuellen Sanierungsfahrplan auf bis zu 20 Prozent ansteigen; die Energieberatung wird zur Hälfte bezuschusst. Für Eigentümer, die planen, ihr Eigentum langfristig zu behalten, könnte daher ein schrittweiser Sanierungsplan ratsam sein.

Bewertung unsanierter Immobilien auf dem Markt

Die Energieeffizienz einer Immobilie wird auf dem heutigen Markt zunehmend wichtiger. ImmoScout24 verzeichnet für Eigentumswohnungen von 2021 bis Ende 2025 einen Wertzuwachs von 13 Prozent in der Klasse A, während die Klassen G und H um 12 Prozent fallen; bei Einfamilienhäusern ist der Trend weniger stark, aber auch hier sinken die Preise der niedrigsten Klassen seit 2023. Das Kiel Institut gibt an, dass der Preisunterschied zwischen Wohnungen der Klassen A+/A und D/E etwa 650 Euro pro Quadratmeter beträgt. „Die Marktdynamik variiert zwischen Häusern und Wohnungen, doch es wird deutlich, dass ein frühzeitiger Verkauf bei kurzer Restnutzungsdauer, hohen Investitionsängsten oder großem Sanierungsbedarf wirtschaftlich sinnvoller sein kann als eine kostspielige Komplettsanierung“, erklärt Dominique Dold.

Unsicher, ob eine Modernisierung oder ein Verkauf für Ihre Immobilie in Hamburg vorteilhafter ist? Wir bieten eine realistische Bewertung und unterstützen Sie bei der Entscheidungsfindung, die wirtschaftlich zu Ihrer Situation passt.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Foto: © Wordliner/Bild erstellt mit OpenAI’s Dall-E

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