Immobilienbewertung bei einer Erbschaft: Warum sich eine genaue Prüfung lohnen kann

Wer eine Immobilie erbt, muss sich häufig nicht nur mit der Frage beschäftigen, was mit dem Haus oder der Wohnung geschehen soll. Auch das Finanzamt spielt eine wichtige Rolle, denn der Wert der geerbten Immobilie kann sich unmittelbar auf die Höhe der Erbschaftsteuer auswirken. Gerade dann, wenn der vom Finanzamt ermittelte Wert deutlich höher erscheint als der tatsächlich erzielbare Marktpreis, lohnt sich eine genauere Prüfung.

Ein Beispiel zeigt, warum das wichtig sein kann: Hannes M. erbt das Haus seiner Eltern, lebt selbst jedoch bereits in einer anderen Immobilie und möchte das geerbte Objekt deshalb verkaufen. Das Haus befindet sich zwar in attraktiver Lage direkt an einem See, weist jedoch deutlichen Renovierungsbedarf auf. Die Fassade ist in die Jahre gekommen und auch im Inneren stehen verschiedene Schönheitsreparaturen an. Für Hannes stellt sich deshalb die Frage, welchen Wert die Immobilie tatsächlich hat. Dieser ist nicht nur für den geplanten Verkauf relevant, sondern auch für die steuerliche Bewertung der Erbschaft.

Wie das Finanzamt den Immobilienwert bei einer Erbschaft bestimmt

Für geerbte Immobilien ermittelt das Finanzamt den sogenannten Grundbesitzwert nach den gesetzlichen Vorgaben des Bewertungsgesetzes. Je nach Art der Immobilie kommen dabei festgelegte Bewertungsverfahren zum Einsatz.

In die Berechnung fließen unter anderem Daten der Gutachterausschüsse ein. Dazu gehören beispielsweise Bodenrichtwerte und weitere für die Bewertung relevante Marktdaten. Die steuerliche Wertermittlung erfolgt jedoch grundsätzlich nach standardisierten Verfahren und nicht auf dieselbe Weise wie eine individuelle Bewertung nach einer ausführlichen Besichtigung des konkreten Objekts.

Genau darin kann eine Schwierigkeit liegen. Besonderheiten wie ein überdurchschnittlicher Renovierungsbedarf, bestimmte Ausstattungsmerkmale oder andere wertbeeinflussende Eigenschaften der Immobilie können durch ein typisiertes Bewertungsverfahren unter Umständen nicht in dem Umfang berücksichtigt werden, wie sie sich tatsächlich auf den erzielbaren Marktpreis auswirken.

Im Fall von Hannes könnte beispielsweise die attraktive Lage am See für einen hohen Wert sprechen, während der Zustand des Gebäudes und notwendige Investitionen den realistischen Verkaufspreis wiederum reduzieren. Werden solche individuellen Faktoren nicht ausreichend abgebildet, kann der steuerlich festgestellte Wert höher ausfallen als der Wert, der sich am Markt tatsächlich erzielen lässt.

Was tun, wenn der Wert des Finanzamts zu hoch erscheint?

Auch Hannes ist überrascht, als er die Bewertung des Finanzamts erhält. Der angesetzte Immobilienwert liegt deutlich über seinen Erwartungen. Damit würde auch die Berechnungsgrundlage für die Erbschaftsteuer entsprechend höher ausfallen.

In einer solchen Situation kann es sinnvoll sein, den tatsächlichen Immobilienwert professionell prüfen zu lassen. Das Bewertungsgesetz ermöglicht es grundsätzlich, gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, wenn der gesetzlich ermittelte Wert über dem tatsächlichen Wert der Immobilie liegt.

Dafür reicht allerdings nicht jede einfache Preiseinschätzung aus. Für einen steuerlich belastbaren Nachweis sollte geprüft werden, welche Form des Gutachtens im konkreten Fall erforderlich ist und wer dieses erstellen darf. Ein erfahrener Immobilienmakler kann zunächst einschätzen, ob der angesetzte Wert aus Sicht des örtlichen Immobilienmarktes plausibel erscheint und ob eine weitergehende Bewertung sinnvoll sein könnte.

Im Fall von Hannes ergibt eine fachgerechte Bewertung schließlich einen deutlich niedrigeren Immobilienwert. Mit einem geeigneten Nachweis kann er gegenüber dem Finanzamt geltend machen, dass der tatsächliche gemeine Wert unter der ursprünglichen steuerlichen Bewertung liegt. Wird dieser niedrigere Wert anerkannt, kann sich dadurch auch die Erbschaftsteuer entsprechend reduzieren.

Warum Marktkenntnis bei geerbten Immobilien besonders hilfreich ist

Eine professionelle Einschätzung kann bei einer geerbten Immobilie gleich in mehrfacher Hinsicht wertvoll sein. Zum einen lässt sich überprüfen, ob der vom Finanzamt zugrunde gelegte Wert ungefähr mit den realistischen Marktbedingungen übereinstimmt. Zum anderen erhält der Eigentümer eine bessere Grundlage für die Entscheidung, ob und zu welchem Preis die Immobilie verkauft werden soll.

Gerade bei älteren Gebäuden, ungewöhnlichen Grundstücken oder Immobilien mit besonderer Lage können pauschale Berechnungen und tatsächlicher Marktwert voneinander abweichen. Faktoren wie Modernisierungsbedarf, Ausstattung, Grundstückszuschnitt und aktuelle Nachfrage spielen bei der Vermarktung eine wichtige Rolle.

Für Hannes bringt die Prüfung deshalb gleich zwei Vorteile. Er erhält eine realistischere Einschätzung seiner geerbten Immobilie und kann gleichzeitig prüfen lassen, ob der gegenüber dem Finanzamt angesetzte Wert korrigiert werden kann. Anschließend kann er den Verkauf mit einer belastbaren Vorstellung vom erzielbaren Marktpreis vorbereiten.

Frühzeitig prüfen statt unnötig zu viel Steuer zahlen

Wer eine Immobilie erbt, sollte einen Steuerbescheid beziehungsweise die zugrunde liegende Immobilienbewertung nicht ungeprüft hinnehmen, wenn der angesetzte Wert deutlich von den eigenen Erwartungen oder den tatsächlichen Marktbedingungen abweicht. Gerade bei sanierungsbedürftigen oder besonderen Immobilien kann eine individuelle Wertermittlung sinnvoll sein.

Ein erfahrener Immobilienmakler kann eine erste Marktpreiseinschätzung liefern und beurteilen, ob eine auffällige Differenz zwischen steuerlichem Wert und realistischer Verkaufserwartung besteht. Für den verbindlichen Nachweis eines niedrigeren Werts gegenüber dem Finanzamt sollte anschließend geklärt werden, welche qualifizierte Bewertung oder welches Gutachten im konkreten Fall erforderlich ist.

Sie haben eine Immobilie geerbt und möchten wissen, welchen Wert sie tatsächlich hat? Sprechen Sie uns an – wir unterstützen Sie bei der ersten Einschätzung und den nächsten Schritten.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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