Neubau vom Bauträger: Darauf kommt es beim Kaufvertrag an

Eine neue Wohnung oder ein neues Haus direkt vom Bauträger zu erwerben, wirkt auf den ersten Blick komfortabel: Grundstück, Planung und Bauleistung kommen aus einer Hand. Gerade beim Kauf einer noch nicht fertiggestellten Immobilie entstehen jedoch besondere Risiken. Entscheidend ist deshalb, dass Vertrag, Baubeschreibung, Zahlungsplan und Abnahme klar geregelt sind und Käufer wissen, welche Unterlagen sie vor der Unterschrift prüfen sollten.

Essenzielle Inhalte des Bauträgervertrags und der Baubeschreibung

Der notariell beurkundete Bauträgervertrag ist das Fundament des Immobilienerwerbs. Er muss präzise Angaben zum Grundstück oder Anteil am Gemeinschaftseigentum, die geschuldete Bauleistung, den geplanten Fertigstellungstermin und die Konsequenzen bei einer Verzögerung enthalten. „Eine umfassende Baubeschreibung ist dabei unerlässlich“, betont Dominique Dold, Geschäftsführer von Dold Immobilien in Hamburg. Diese sollte Materialien, Ausstattungsmerkmale, Wohnfläche, Energieeffizienz, Außenanlagen, Parkmöglichkeiten und individuelle Sonderwünsche detailliert auflisten und vertraglich bindend sein.

Erwerber müssen zudem sicherstellen, dass Baupläne, Teilungserklärungen, Regelungen der Eigentümergemeinschaft und notwendige Genehmigungen Teil des Vertrages sind. Da mündliche Zusagen des Vertriebs schwer nachweisbar sind, erfordern Änderungen während der Bauphase eine schriftliche Vereinbarung, die auch mögliche Mehrkosten und deren Einfluss auf den Fertigstellungstermin dokumentiert.

Bezahlung nach Baufortschritt: Sicherheit durch Ratenzahlung

Bei einem Bauträgervertrag wird der Kaufpreis in der Regel nicht vollständig im Voraus entrichtet. Laut der Makler- und Bauträgerverordnung darf der Bauträger Zahlungen erst fordern, wenn bestimmte rechtliche Voraussetzungen erfüllt sind. Hierzu zählen ein gültiger Vertrag, die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und die Sicherstellung, dass keine nicht übernommenen Grundpfandrechte bestehen. Die Zahlungen erfolgen entsprechend dem Baufortschritt in bis zu sieben Teilzahlungen.

Vor jeder Zahlung sollte überprüft werden, ob der deklarierte Baufortschritt tatsächlich erreicht wurde. Bei Unsicherheiten kann die Unterstützung durch einen unabhängigen Bausachverständigen sinnvoll sein. Auch Zahlungen für zusätzliche Sonderwünsche müssen klar geregelt und dürfen nicht vorab geleistet werden.

Abnahme, Mängelbehebung und Gewährleistung korrekt umsetzen

Bei der Abnahme bestätigt der Käufer grundsätzlich, dass die Bauleistung vertragsgemäß erbracht wurde. Ab diesem Zeitpunkt beginnt die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche. „Es ist entscheidend, die Immobilie vor der Abnahme sorgfältig zu überprüfen“, erklärt Dominique Dold. Festgestellte Mängel sollten in einem schriftlichen Protokoll mit genauer Beschreibung, einer Frist zur Behebung und gegebenenfalls Fotos festgehalten werden.

Erhebliche Mängel können einer Abnahme im Wege stehen. Bei kleineren Mängeln sollten Käufer ihre Rechte ausdrücklich vorbehalten und die Schlusszahlung nicht voreilig freigeben. Die Begleitung durch einen Sachverständigen kann dabei helfen, sichtbare Probleme nicht zu übersehen oder ungenau zu dokumentieren.

Planen Sie den Erwerb einer Immobilie über einen Bauträger? Wir stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite, ordnen wichtige Unterlagen ein und begleiten Sie durch den gesamten Kaufprozess. Kontaktieren Sie uns!

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Foto: © Wordliner/Bild erstellt mit OpenAI’s ChatGPT

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